Ako zdaniť prenájom domu, izby, garáže

Ak vám správca v máji naúčtuje nedoplatok za prenajímaný byt, v daňovom priznaní ho zohľadníte na ďalší rok.

Aj keď ste sa na daňovom úrade zaregistrovali, pretože prenajímate nehnuteľnosť alebo jej časť, o tom, či musíte podať daňové priznanie, rozhodne váš príjem. Zo zákona sa totiž zdaňuje až celkový príjem 2012,85 eura. Ak je jeho súčasťou príjem z prenájmu, do daňového priznania sa zahŕňa len tá časť, ktorá presiahne oslobodenú sumu 894,60 eura.

Čo môžete odpočítať

• Poplatky spojené s užívaním
  a správou bytu.
• Opravy.
• Výdavky na inzerciu ponuky
  o prenájme, odmenu realitnej kancelárii.
• Výdavky na účtovníctvo.
• Nedoplatky z ročného
  vyúčtovania zálohových platieb v dome a podobne.

Môže nastať aj prípad, že príjem z prenájmu prekročí oslobodenie (spomínaných 894,60 eura) a predsa daňové priznanie podávať nemusíte. Je to vtedy, ak vaše iné príjmy (napríklad z práce na dohodu) spolu so sumou z prenájmu presahujúcou oslobodenie neprekročia  2012,85 eura. „To sa môže stať vtedy, ak daňovník bol zamestnancom iba niekoľko mesiacov a prenajímať začal až koncom roka," hovorí daňová poradkyňa Dagmar Bednáriková.

Paušálny rébus

Kto pri prenájme nemá vysoké výdavky alebo sa nechce zaťažovať evidenciou, môže v daňovom priznaní uplatniť paušálne výdavky. Tie sú 40 percent zo zdaniteľného  príjmu, no ich výšku treba upraviť.

Spôsob, ako sa to robí, upravuje zákon a poučenie je aj v daňovom tlačive. Výdavky musíte upraviť v pomere, v akom je suma príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom a do daňového priznania uvediete upravenú sumu.

Krok za krokom

Ako postupovať pri zdanení príjmu z prenájmu

1.Príjem z prenájmu zdaňujete vtedy, ak prekročí zákonom stanovenú hranicu. Tá je 894,60 eura.

2.Použite daňové tlačivo typu B.
Príjmy a výdavky zapíšete do riadku 10 v tabuľke číslo 1 na 3. strane.

3.Do príjmov zarátajte aj poplatky za služby a energie. Odpočítajte oslobodenú sumu (894,60 eura). Uveďte znížený príjem.

4.Výdavky môžete uplatniť dvoma spôsobmi. Vo výške paušálu (40 percent z príjmov) alebo uveďte skutočné výdavky. Tie pri prípadnej kontrole musíte vedieť preukázať dokladmi.

5.Výdavky musíte upraviť.
A to v pomere, v akom je suma príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom. Do daňového priznania uvediete už upravenú sumu.

Ak je napríklad ročný nájom daňovníka 3520,60 eura, po odpočítaní oslobodenia uvedie do daňového priznania  príjem 2626 eur.  Paušálne výdavky pri uvedenej výške príjmu z prenájmu bude treba upraviť tak, že sa znížia na 74,59 percenta (vychádzame z pomeru 2626/ 3520,60).  Pri  výdavkoch vo výške  1408,24 eura (40 percent z 3520,60 eura) si tak takýto daňovník uplatní len 1050,40 eura.  Čiastkový základ dane, ktorý uvedie v daňovom priznaní, potom bude 1575,60 eur (rozdiel 2626 ­ 1050,40 eura). Ten následne znižuje o nezdaniteľné časti základu v súlade s platnou legislatívou.

Ročné zúčtovanie v bytovke  

Ak ste sa rozhodli pre uplatňovanie preukázateľných výdavkov (musíte si však viesť ich evidenciu a v prípade daňovej kontroly ich budete musieť preukázať), treba brať do úvahy, čo do nich možno zahrnúť. Príjem si znížite o také výdavky, ako sú poplatky za služby spojené s užívaním bytu, úhrady za energie, káblovú televíziu, ale aj náklady na inzerciu, na základe ktorej ste hľadali nájomníka či odmenu realitnej kancelárii. Výdavky preukážete dokladmi o zaplatení, výpismi z banky a podobne. Aj tieto výdavky musíte upraviť podľa oslobodenia.

Ak sa stane, že vám v máji pri ročnom zúčtovaní vlaňajších zálohových platieb správca vyúčtuje nedoplatok, výdavok si zohľadníte v daňovom priznaní na budúci rok. Naopak, ak vám správca vráti preplatok, ten na budúci rok v daňovom priznaní zahrniete do príjmov.

Splátky úveru neobstoja

Majitelia prenajímaných bytov sa niekedy mylne domnievajú, že splátky hypotekárneho úveru si môžu v plnej výške uplatniť do daňových výdavkov. Zákon o dani z príjmov to však nepripúšťa. Splátku hypotéky teda nie je možné odpočítať od dosiahnutého príjmu. Premietne sa do výdavkov až prostredníctvom odpisov. „Aj to len v prípade, ak sa napríklad byt rozhodne zaradiť do obchodného majetku a bude ho odpisovať," hovorí poradkyňa.

Daňovým výdavkom sú len úroky z úveru. „Podmienkou okrem iného je, že o nehnuteľnosti je účtované ako o obchodnom majetku," dodáva Anna Šrojtová z daňového riaditeľstva.

Rozdelenie upraví aj dohoda

Viacerí vlastníci sa môžu pri zdaňovaní príjmov z prenájmu dohodnúť. To platí aj pre manželov.

BRATISLAVA. Ak prenajímanú nehnuteľnosť vlastnia viacerí majitelia, príjem z prenájmu si môžu rozdeliť v pomere, v akom ju vlastnia. Alebo sa môžu dohodnúť aj na inom pomere. Rovnako si podelia aj výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov.

„Zákon o dani z príjmov rešpektuje aj takúto dohodu. Každý zo spoluvlastníkov má potom nárok uplatniť si zákonom oslobodenú sumu z príjmu z prenájmu 894,60 eura," hovorí daňová poradkyňa Dagmar Bednáriková.

Ak napríklad traja majiteľa prenajímaného domu majú príjem 11 950 eur (aj s energiami) a všetci si uplatnia paušálne výdavky 40 percent, oslobodenia a výdavky si uplatnia podľa nasledujúceho príkladu, ktorý sme vybrali z listov čitateľov. Spoluvlastníci, ktorí majú štvrtinový podiel, do priznania uvedú príjmy 2092,90 eura (1/4 z 11 950 eura znížená o oslobodenie). Výdavky budú 837,16 eura (1/4 z 4780 eur znížené koeficientom v rovnakom pomere, v akom je suma príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom). Spoluvlastník, ktorý má polovičný vlastnícky podiel, si uvedie príjmy 5080,40 eura (1/2  z 11 950 eura znížená o oslobodenie). Výdavky budú 2032,16 eura (1/2 zo 4780 eur znížené koficientom).

Ak ide o nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, tí si môžu príjem z prenájmu rozdeliť na polovicu či dohodou v akomkoľvek inom pomere. Podľa toho postupujú pri podaní daňového priznania a úhrady dane.

Halka Tytykalová

Studené nájomné príjem nezníži

Do príjmu z prenájmu v daňovom priznaní treba zahrnúť aj platby za služby a energie.

BRATISLAVA. Niektorí prenajímatelia majú zmluvu o prenájme uzatvorenú tak, že v nej uvedú len takzvané studené nájomné, teda sumu bez platieb za služby a energie. Nájomník platí faktúry osobitne, hoci sú na majiteľa bytu. Príjem v daňovom priznaní im to nezníži.

„Pri posudzovaní príjmu z prenájmu nehnuteľnosti je potrebné predovšetkým rešpektovať nájomnú zmluvu. Ak prenajímateľ uzatvoril nájomnú zmluvu, pričom nájomca podľa nej platí priamo za dodávku služieb, vodu, elektrinu, plyn a podobne, táto suma  sa považuje za nepeňažný príjem prenajímateľa," potvrdila Anna Šrojtová z daňového riaditeľstva. Ten podlieha zdaneniu.

Za príjem sa totiž považuje nielen peňažné, ale aj nepeňažné plnenie dosiahnuté aj zámenou, ocenené cenami bežne používanými v mieste a v čase plnenia alebo spotreby, a to podľa druhu, kvality, prípadne miery opotrebenia predmetného plnenia.

V daňovom priznaní sa potom odvádzané platby alebo preddavky zahrnú spolu s nájomným do príslušného riadku ako príjem z prenájmu nehnuteľností.

Halka Tytykalová

Vedeli ste?

Spôsob uplatnenia výdavkov pri zdanení príjmu z prenájmu môže ovplyvniť ďalšie oslobodenia.

Ak pri prenájme bytu uplatňujete paušálne výdavky, pri jeho predaji pre vás platia rovnaké oslobodenia od dane z príjmov ako platia pre predaj nehnuteľnosti, ktorá nebola prenajímaná.

Pre oslobodenie od dane z príjmu pre predaji nehnuteľnosti na bývanie platí podmienka dvojročného trvalého pobytu alebo päť rokov od jej nadobudnutia. Ak by však vaša nehnuteľnosť bola súčasťou obchodného majetku (vediete si evidenciu, uplatňujete si skutočné výdavky - napríklad si odpočítavate úroky z úveru - a odpisy) a budete ju chcieť predať, príjem z predaja bude oslobodený až po piatich rokoch po jej vyradení z tohto majetku.

Lehota na umorenie straty sa bude predlžovať.

Prípadnú stratu z príjmu z prenájmu si možno v súlade s paragrafom 30 zákona o dani z príjmov odpočítať počas najviac piatich bezprostredne za sebou nasledujúcich zdaňovacích období. Od roku 2010 sa predlžuje lehota umorenia straty až na sedem rokov.

(ht, db)

Paušál je bez dokladov

Odpovedáme na vaše otázky

Som na rodičovskej dovolenke a chcela by som vedieť, či budem mať úľavu z dane z prenájmu bytu. Čo sa myslí pod paušálnymi nákladmi? Vraj sa dá 40 percent odrátať asi z celkovej ceny nájomného? Alebo sa musia predložiť faktúry za energie?

Pri zdanení príjmu  z prenájmu si môžete ako každý daňovník uplatniť oslobodenú sumu 894,60 eura. O túto sumu znížite celkový zinkasovaný príjem za prenájom. Takto upravený príjem ďalej znížite o výdavky, buď paušálne vo výške 40 percent, alebo skutočné preukázateľne vynaložené.

Paušálne výdavky nepreukazujete dokladmi. Ďalšie položky už však nemôžete odpočítať, pretože všetky výdavky, ktoré súvisia so zabezpečením prenájmu vášho domu, sú v nich obsiahnuté.

Čítajte viac: http://ekonomika.sme.sk/c/5271059/ako-zdanit-prenajom-domu-izby-garaze.html#ixzz1gGz4zBFZ