Kúpa nehnuteľností v Chorvátsku

Od 1. februára 2009 majú občania štátov EÚ rovnaké práva pri kúpe nehnuteľnosti v Chorvátsku ako samotní Chorváti, s výnimkou určitých poľnohospodárskych objektov a chránených oblastí.

Celkom prirodzene táto skutočnosť otvorila možnosti pre mnohých obyvateľov EÚ- nakoľko ich banky budú schopné poskytnúť úver na nehnuteľnosti v Chorvátsku ( ktorých dokumentácia je v poriadku a majú platné stavebné povolenie ako aj kolaudačné rozhodnutie).

Nakupujú hlavne firmy
Hoci zákon hovorí o možnosti kúpy fyzickou osobou, v praxi Slováci aj naďalej nakupujú cez firmy. Vyplýva to jednak zo zvyklostí pred vstupom SR do EÚ, keď fyzická osoba mohla nakupovať len na základe výnimky, jednak z praktického hľadiska. Ak zahraničná osoba založí v Chorvátsku obchodnú spoločnosť, posudzuje sa ako domáca právnická osoba, ktorá môže vlastniť nehnuteľnosť. Nie je pritom rozhodujúce, či ju využíva na výkon činnosti alebo na iný účel. Založenie firmy trvá zhruba dva mesiace a stojí cca 2.000 eur. Mať v Chorvátsku firmu je pritom pre vlastníka tamojšej nehnuteľnosti logické. Mnohí Slováci sa rozhodnú popri príjemnom trávení voľného času pri Jadrane svoju novonadobudnutú nehnuteľnosť ďalej zhodnotiť a zvyšovať výnosy z nej.

Proces realizácie
Hneď po podpise zmluvy o kúpe nehnuteľností sa na danú nehnuteľnosť dáva „plomba“, aby sa s nehnuteľnosťou nemohlo ďalej nakladať. Konkrétne to znamená, že vo vlastníckej knihe bude ešte stále uvedený pôvodný majiteľ, ale s pripomienkou, že nehnuteľnosť už predal. Proces zápisu nového majiteľa nehnuteľnosti trvá štandardne niekoľko mesiacov. Po ukončení tohto procesu sa ako nový majiteľ nehnuteľnosti zapisuje kupujúci.

Povinnosti po kúpe nehnuteľnosti.

• Kupujúci je povinný do 30 dní od kúpy danej nehnuteľnosti nahlásiť na pobočke Daňového úradu daňovú povinnosť a do 15 dní od nadobudnutia daňového výmeru predmetnú daň aj zaplatiť. Daň z prevodu nehnuteľnosti je vo výške 5% z trhovej hodnoty nehnuteľnosti.
• Kupujúci je povinný zaplatiť DPH pri kúpe novostavby, pričom DPH je už zarátaná v cene uvedenej v kúpno – predajnej zmluve. V tomto prípade NIE JE POVINNÝ platiť daň, čiže 5% z obchodu s nehnuteľnosťami, aby nedošlo k dvojitému zdaneniu. Bohužiaľ, podľa zvláštneho sadzobníka Daňového úradu kupujúci platí daň za pôdu pod. a okolo budovy, v ktorej sa dom, byt, či apartmán nachádza, v tej istej výške, čiže 5%.
• Osoba predávajúca nehnuteľnosť je povinná zaplatiť daň zo zisku, pokiaľ predáva nehnuteľnosť pred uplynutím 3 ročnej lehoty od jej kúpy z ROZDIELU medzi kúpnou a predajnou cenou nehnuteľnosti.

V prípade Vášho záujmu a potreby absolvujeme s Vami spoločnú cestu do danej destinácie, kde vám budeme robiť osobného poradcu, tlmočníka a sprievodcu. Na základe Vašich konkrétnych požiadaviek Vám pomôžeme založiť obchodnú spoločnosť, zaistiť prevod vlastníckych práv na vaše meno, či už ako fyzickej alebo právnickej osoby (podľa toho akým spôsobom sa rozhodnete kúpiť danú nehnuteľnosť).

Postup pri kúpe nehnutelnosti

• po nájdení vhodnej nehnuteľnosti, sa uzatvára predkupná zmluva (u notára alebo u právnika)

• pred podpisom zmluvy sa skontrolujú všetky dokumenty k nehnuteľnosti

• pri podpise tejto zmluvy sa skladá dohodnutá prvá splátka kúpnej ceny nehnuteľnosti - záloha.

• ak od predkupnej zmluvy odstúpi kupujúci, záloha prepadá, ak odstúpi predávajúci, je povinný vrátiť kupujúcemu zálohu, ktorú kupujúci zložil

• po dohodnutej dobe je podpísaná (opäť pred notárom alebo právnikom) kúpna zmluva a doplatí sa celá kúpna cena

• je možné uzavrieť rovno kúpnu zmluvu a zaplatiť celú kúpnu cenu naraz.

Týmto okamihom prechádza vlastníctvo nehnuteľnosti na kupujúceho.

Realitná kancelária Vám zabezpečí podanie žiadosti na zápis nového vlastníka do katastra nehnuteľností.

Samotný zápis do katastra väčšinou trvá niekoľko mesiacov.

Jednorazové prevodové poplatky spojené s kúpou nehnuteľnosti, ktoré hradí kupujúci:

• Daň z prevodu nehnutelnosti – 5 % z kúpnej ceny nehnuteľnosti (platí kupujúci)
• Notárske poplatky – cca 1 - 2 % (platí kupujúci)
• Realitná provízia za sprostredkovani  2 % až 4 % z kúpnej ceny nehnuteľnosti, najmenej však 2000 €. (platí kupujúci)

Do jedného mesiaca od kúpy nehnuteľnosti zaplatíte daň z prevodu nehnuteľnosti vo výške 5% z kúnej ceny nehnuteľnosti. V ďalších rokoch sa daň z nehnuteľnosti neplatí!

Daň z príjmu pri predaji chorvátskej nehnuteľnosti, ktorý sa uskutočnil do 3 rokov od jej kúpy zaplatíte 35% rozdielu kúpnej a predajnej ceny. Pokiaľ nehnuteľnosť predáte po 3 rokoch od jej kúpy, potom daň z príjmu neplatíte.

Špecifiká pre Chorvátsko - reality a na čo si treba dať pozor:

Chorvátska vláda vydala prísny zákaz novej bytovej výstavby (vrátane víkendových stavieb) vo vzdialenosti 70 m od pobrežia na doteraz nezastavaných lokalitách, netýka sa to teda doteraz postavených nehnutelností. Toto rozhodnutie má okrem zastavenia živelnej výstavby zamedziť devastácii pobrežia.