Daň z predaja nehnuteľnosti

Pri predaji nehnuteľnosti vám môžu plynúť najmä dve daňové povinnosti. Tými môže byť povinnosť dane z príjmov a daň z nehnuteľnosti. Platí pre fyzické osoby , ktoré nemali nehnuteľnosť zahrnutý v obchodnom majetku a nie je platcom DPH.

Podľa zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov, v znení neskorších predpisov, platí že , od dane je oslobodený príjem z predaja rodinného domu, bytu alebo bytového domu a najviac dvoma bytmi, vrátane súvisiacich pozemkov, ak v ňom mal predávajúci trvalý pobyt najmenej počas dvoch rokov bezprostredne pred predajom. Druhou podmienkou pre oslobodenie od dane s príjmov je päťročné vlastníctvo nehnuteľnosti bezprostredne pred predajom. Zákon hovorí, že od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľností po uplynutí piatich rokov od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku.

V prípade dedičstva, je dedič oslobodený od dane z príjmov vtedy, ak poručiteľ vlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov, alebo poručiteľ vlastnil byt menej ako päť rokov pred smrťou, a mal v ňom aspoň dva roky prihlásený na trvalý pobyt (trvalý pobyt sa vzťahuje, iba ak ste ho nadobudol do konca roku 2010). Týka sa to však dedičov v priamom rade.

To jednoducho znamená, že pokiaľ by ste mali vo vlastníctve nehnuteľnosť dlhšie ako 5 rokov, alebo by ste v byte mali nahlásený trvalý pobyt minimálne 2 roky (trvalý pobyt sa vzťahuje, iba ak ste ju nadobudol do konca roku 2010) pred predajom, daň z príjmov neplatíte, a teda daňovú povinnosť nemáte.
Ak ste byt zdedili a boli ste dedičom v prvom rade a váš poručiteľ mal v nehnuteľnosti alebo trvalý pobyt minimálne 2 roky (trvalý pobyt sa vzťahuje, iba ak ste ho zdedil do konca roku 2010) alebo nehnuteľnosť vlastnil viac ako 5 rokov, toto obdobie sa prenáša na vás, čím ste opäť od dane z príjmov oslobodený.

V prípade darovanej nehnuteľnosti ak ste ako obdarovaný prijali dar a predávate darovanú nehnuteľnosť ktorú ste nevlastnili na svoje meno minimálne 5 rokov a dlhšie a nemali ste v nej nahlásení trvalý pobyt minimálne 2 roky (trvalý pobyt sa vzťahuje, iba ak ste ho nadobudol do konca roku 2010), tak platíte celkovú daň 19% z celkovej predajnej ceny nehnuteľnosti , alebo z ceny aktuálnej hodnoty znaleckého posudku pri darovaní.

V prípade ak odstupujete členské práva k družstevnému bytu ste oslobodený od dane ak spĺňate podmienku, pokiaľ by ste mali vo vlastníctve nehnuteľnosť dlhšie ako 5 rokov, alebo by ste v byte mali nahlásený trvalý pobyt minimálne 2 roky (trvalý pobyt sa vzťahuje, iba ak ste ju nadobudol do konca roku 2010)

V prípade ak ste odkúpili družstevný byt do osobného vlastníctva a následne ho predávate v termíne od 01.01.2011, ste oslobodený od zapletenia dane z predaja iba v prípade ak ste ho vlastnili 5 rokov. Nevzťahuje sa tam ani lehota , že ste družstevný byt mali pred nadobudnutím do osobného vlastníctva s bytovým družstvom zmluvu o budúcom prevode členských práv a povinností v bytovom družstve súvisiacich s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu, s bytovým družstvom 5 rokov a viac. V prípade ak nespĺňate podmienku vlastníctva 5 rokov a viac, musíte zaplatiť daň 19 % z celej predajnej sumy.

Príjem z predaja nehnuteľnosti (prevodu vlastníctva nehnuteľnosti) sa podľa tohto zákona radí medzi ostatné príjmy a je preto potrebné zahrnúť ho do základu dane, resp. čiastkového základu dane v tom zdaňovacom období, v ktorom sa prijal, bez ohľadu na to, v ktorom zdaňovacom období nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti kupujúci. Príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti (predaja nehnuteľnosti), vyplácané v splátkach na základe kúpnej zmluvy alebo inej zmluvy, ktorou sa prevádza vlastníctvo, alebo prijaté preddavky dohodnuté týmito zmluvami, alebo prijaté na základe zmluvy o budúcom predaji alebo inom prevode, sa zahrnú do základu dane, rep. čiastkového základu dane, a to v tom zdaňovacom období, v ktorom boli prijaté.
Do základu dane, resp. čiastkového základu dane, sa zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie. Ak sú výdavky vyššie ako príjem, na rozdiel sa neprihliada. Výdavky, ktoré je možné odpočítať od príjmov získaných prevodom nehnuteľnosti, sú:

• kúpna cena preukázateľne zaplatená za nehnuteľnosť
• pri predaji zdedenej alebo darovanej nehnuteľnosti je to cena zistená v čase jej nadobudnutia, pričom sa vychádza z hodnoty zistenej znaleckým posudkom
• finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu veci vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom veci okrem výdavkov na osobné účely
• výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku

Príjem získaný darovaním, alebo dedením nehnuteľnosti, bytu, nebytového priestoru alebo ich častí, nie je predmetom dane z príjmu, t.z. nezahŕňa sa do základu dane a nie je zdaňovaný.
Sadzba dane je 19 % zo základu dane. Nezabudnite, že posledný termín pre podanie ročného zúčtovania dane je 31. marec nasledujúceho roku.

Z hľadiska každoročnej dane z nehnuteľnosti, každý vlastník, ktorý predá nehnuteľnosť, má povinnosť oznámiť túto skutočnosť správcovi dane z nehnuteľnosti ( príslušnému obecnému alebo mestskému úradu), a to do 30 dní od právoplatného rozhodnutia príslušnej správy katastra o vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Neskorší termín na podanie oznámenia a zároveň na podanie daňového priznania nového vlastníka je do 31. januára príslušného zdaňovacieho obdobia t. j. ak v roku 2010 predáte nehnuteľnosť, mali by ste do 30 dní od jej prepisu zaslať oznámenie správcovi dane z nehnuteľnosti a nový vlastník je povinný podať správcovi dane z nehnuteľnosti daňové priznanie najneskôr do konca januára 2011. Vzor formulára na oznámenie o predaji nehnuteľnosti sa štandardne nachádza na webových stránkach príslušných správcov dane z nehnuteľností.